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武汉楼市「底价」会给在什么时候？

发布日期:2021-12-03 21:17 来源:未知阅读: 次

　　说明上一个周期，土地+成本高企沉淀的问题，远远不是现在靠10个点让利能解决的

　　这段时间，武汉开发商放折扣已经放出一种【末日】的感觉，对市场的心理冲击波非常大。

　　这两家开发商三道红线【零踩线】，更雷人的是，这两家开发商的融资成本，排名所有开发商TOP2的低。

　　比如那个汉阳楼盘，总包+全城渠道+1万出头的单价......怎么看都是一幅夺命狂奔的节奏。

　　过去快周转模式下，你根本分不出企业好坏，甚至出现【大而不能倒】的怪胎，而调控一定会有被惩罚的房企，资金链断裂，现货砸手里无法变成资金回笼。

　　但经历过这一轮洗礼，整个行业的机构基本就分成两类，一种是真活不下去，一个是活的非常好。

　　对于最健康的房企，现在市场进入一个相当恶劣的生态，反而加快行业清洗速度。

　　杨汊湖一个大项目，纯新盘即将入市，毛坯，80多平方米起步，预计价格定在2万出头。

　　那些手上差不多有5个盘能够腾挪的开发商，现在就在干一件事，封盘卖不动的累赘，然后

　　看一眼今年武汉TOP10开发商，10个月卖出几十上百亿销售额，7、8个项目在售。

　　并不是这7、8个项目平均分配成交量，真正的流量盘基本上每家只有1~2个。

　　以某家开发商为例，前十个月成交100亿左右，其中一个2万+楼盘，贡献一半。

　　现在这种世道，大开发商能保的，差不多也就只有1~2个盘，剩下的项目在放血2个月后，依然没有起色，说明他的BUG不是价格，或者说能刺激市场的价格，开发商根本给不起。

　　本来寄予厚望的A项目，市场对价格的认同度很低，结果首开就给出9折巨幅让利。

　　那又怎么样，现在这世道，远不是10%让利就能解决问题。公司的任务没完成，于是全村的希望转移到江对岸的B项目......

　　再举一个例子，武汉某大开发商的滨江项目，前2年刚入市，价格定在3.5万。

　　现在再看，他反而没怎么参与这一轮价格战，价格恢复到3.2万左右。总价已到400万左右的项目，不是便宜1000~2000块钱的问题。

　　至于竞品，就比较惨烈，因为几乎没人可以把价格跟到2万以内。再怎么上贝壳，再怎么付前佣，再怎么让利小打小闹，统统没用。

　　经历过10月疯狂割肉，该动的还能动的楼盘，都已经在成交量上呈现出来【效果】，动不了的楼盘，也没有动力继续割肉，主动或者被动躺平吧。

　　——如果我们收购那些暴雷房企的烂摊子，三道红线就会被突破，建议对“三道红线”的指标进行调整

　　你看成交量，今年10月武汉楼市新建商品住宅供应119.5万方，成交95.6万方。

　　整个10月武汉开盘加推42次，总推量9388套，去化 2106 套，平均去化率22%。

　　从克尔瑞监测的数据看，开盘首日去化高于5成的项目只有14%，过半数项目首日去化不足两成。

　　所以也许政策已经触底，房地产不会继续被暴打，但距离市场恢复每个月将近2万套的成交规模，还任重道远。

　　只要额度恢复，才意味着不会在购房环节上设置人为障碍，信贷额度恢复正常水平，置换的链条能够顺畅拉通。

　　青山31街坊的起拍价已经达到1.5万，武船地块的起拍总价达到148亿，硚口汉正街地块起拍价超过2.6万......

　　在供应方眼里，现在估价过低，还没人愿意拿，采取类似回购的方式来保住底价。

　　但你仔细琢磨下，2017-2021年光谷住宅及商办土地仅成交64宗，约561万平方米，但同时期新房成交约900万方平方米，本质上区域依然处于供不应求的状态。

　　一场长周期调控的宿命，不会被几个月的艰难所改变，房住不炒到最后，是整个行业换一种玩法。返回搜狐，查看更多

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